..تهران و بافت فرسوده‌اش تا چه زمانی ظرفیت ساخت‌وساز دارد؟ آیا نیاز بازار مسکن با عرضه‌ی آن متناسب است؟ شهر تا چه زمانی کالایی برای خریدوفروش است؟…


منتشر شده در: دوهفته نامه طراح امروز / شماره ۳۶، اسفند ماه ۱۳۹۶ ، حرف اول ، صفحه ۲

به قلم: مهشید معتمد


بررسی فرازوفرودهای بازار ساخت‌وساز در تهران، حاکی از پیش‌بینی رونق این حوزه در سال آتی خواهد بود. عوامل محرک در دودسته‌ی «تسهیلات و مشوق‌ها» و «تحولات بازار معاملات املاک» باعث تحریک ساخت‌وساز شده است و نمودهای اولیه تغییر (نرخ رشد در سال جاری) بعد از توقف جریان رکود، خود را نشان می‌دهد. این روند در بافت فرسوده سرعتی بیشتر یافته و نشانگر تأثیر حرکت سرمایه‌های ساختمانی به این مناطق است. شرایط موجود در بافت فرسوده سبب شد تا سیاست‌گذار رو به‌سوی ارائه تسهیلاتی ویژه برای این محدوده (همچون بسته‌های تشویقی شامل تراکم تشویقی، تخفیف ۶۰ تا ۱۰۰ درصدی عوارض ساختمانی، امتیاز تأمین پارکینگ و رایگان شدن هزینه انشعابات ساختمانی) داشته باشد که درنهایت منجر به جذب سرمایه بیشتر برای این بافت شده است. پرسشی که پدید می‌آید آن است که تهران و بافت فرسوده‌اش تا چه زمانی ظرفیت ساخت‌وساز دارد؟ آیا نیاز بازار مسکن با عرضه‌ی آن متناسب است؟ شهر تا چه زمانی کالایی برای خریدوفروش است؟
افزایش صدور پروانه ساخت و اشتغال در بخش ساختمان‌سازی به مفهوم ساخت بیشتر در حوزه مسکن و عرضه در بازاری است که هنوز در حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور دارد؛ بنابراین سمت عرضه در بازار مسکن، باوجود طرح جامع مسکن و نیاز به ۹۰۰ هزار واحد مسکونی سالیانه، با خللی مواجه نیست. از سوی دیگر با انباشت پروانه‌های ساختمانی صادرشده، بدون آغاز به ساخت مواجه هستیم که خود نشان‌گر آن است که صدور پروانه به‌تنهایی نمی‌تواند معرف درستی از وضعیت آتی این بازار باشد. روشن است که معضل اصلی در رکود بازار ساخت‌وساز توانایی اقتصادی خریداران است که از عهده خرید برنیامده یا سرمایه خود را در بانک‌ها نگاه می‌دارند. این معادله رکودی در بازه‌ی بلندمدت، با کاهش نیاز به مسکن (به دلیل وضعیت هرم سنی جمعیت) و روند کاهشی نیاز به مسکن، با شیب ملایم‌تری دنبال خواهد شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد صدور پروانه بیشتر در مناطق بالایی شهر و برای ساختمان‌هایی با عمر مفید کمتر از ۲۰ سال صورت گرفته است. این موضوع به‌خوبی بیان می‌دارد که سرمایه‌گذار رغبت چندانی به ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده ندارد و ارجحیت با مناطق اصطلاحاً لوکس است. پس زمین‌ها و فضاهای تنفس بافت‌های برخوردار شهری با تراکم بیش‌ازحد مواجه خواهد شد و از دیگر سو، بافت فرسوده رو به تخریب و اضمحلال خواهد داشت.
کارشناسان معتقدند دوره رونق پیش رو، مانند دوره‌های پیشین با جهش ناگهانی قیمت و تقاضای هجومی برای خرید مسکن از سوی سرمایه‌داران و سوداگران همراه نخواهد بود؛ بلکه عمده بخش جذب سرمایه در حیطه آپارتمان‌هایی با متراژ متوسط و کوچک است. اثرگذاری این رویکرد بر معماری و شهرسازی می‌تواند منجر به شکل‌گیری بافت ریزدانه شهری، افزایش تراکم و درنتیجه بروز معضلات آتی ساختمان‌ها شود. هم‌چنین سبب می‌شود تا سازندگان بی‌صلاحیت از چرخه بازار حذف‌شده و به دلیل عدم وجود توجیه اقتصادی، سرمایه خود را به این حوزه وارد ننمایند. گرچه پیامدهای مثبتی نیز از این رخداد حادث خواهد شد، اما لازم است تا مدیران شهری این روند عمرانی را به‌دقت تحت نظر داشته باشند و به‌خصوص در رابطه با احداث بناهای تجاری لوکس یا بزرگ‌مقیاس، حساسیت ویژه‌ای نشان دهند.
تاریخ مبارزات شهری، نشان‌گر مجموعه‌ای قابل‌ملاحظه از روند شهری شدن است. گرچه رشد شهرنشینی شتاب گرفته و رواج یافته است، اما نشانه‌های مبنی بر بازپس‌گیری شهر دیده می‌شود. جنبش‌های اجتماعی متعددی در برابر تغییر، مدرن‌سازی و تخریب مقاومت کرده‌اند، علیه تجاری‌سازی و جابجایی برخاسته‌اند و خواستار حفظ حیات شهری شده‌اند. «ارزش‌های شهری» بیش‌ازپیش توسط طبقات اجتماعی پذیرفته‌شده‌اند و این امر نشان‌گر «بازکشف امر شهری» بوده است، روندی که گاه «نوزایی شهری» نیز نامیده می‌شود. ایجاد دوباره‌ی تقاضای مؤثر در اقتصاد شهری، وابسته به توانمندسازی طبقه کارگر به‌عنوان مصرف‌کننده بازار است که معنی آن اشتغال کامل است.
امروزه به رهیافتی نیاز داریم تا شهر را از تبدیل‌شدن به یک مجموعه‌ی یکپارچه و غیرقابل‌تنفس رها کند و در برابر رونق بازار ساخت‌وساز، پس از دوران طولانی رکود، از شهرها حمایت کند. راهکاری که بتواند دو اصل متناقض «پایداری زیست‌محیطی» و «توسعه اقتصادی» را در کنار هم قرار دهد و توسعه‌ای را رقم بزند که نیازهای نسل حاضر را، بدون به مخاطره انداختن توانایی نسل‌های آینده برای تأمین نیازهای خودشان، برآورده سازد.

.

.

منتشر شده در: دوهفته نامه طراح امروز / شماره ۳۶، اسفند ماه ۱۳۹۶ ، حرف اول ، صفحه ۲

به قلم: مهشید معتمد

.

کپی‌رایت این مطلب متعلق به «دوهفته نامه طراح امروز» می‌باشد. لذا بازنشر آن در نشریات و فضای وب (وب‌سایت‌ها یا شبکه‌های اجتماعی) با هر شکل و عنوان، فقط با پذیرش کتبی شرایط گروه رسانه‌ای طراح در ثبت مرجع و ماخذ امکان‌پذیر است.